مشاع در لغت به معنی مشترک و تقسیم نشده بوده و منظور از ملک مشاع ملکی است که در تصرف چندین نفر می باشد و به لحاظ حقوقی هر کدام از مالکین بطور مساوی از ملک مربوطه سهم می برند و به عبارتی اجازه دخل و تصرف بر آن را دارند. نکته دیگری که در مورد این گونه املاک مشاهده می شود این است که نمی توان سهم هر یک از افراد را بطور مشخص نشان داد و به عبارتی تقسیم بندی ملک مشخص نمی باشد. در املاک مشاع هر کدام از مالکین اجازه استفاده از ملک مربوطه را داشته و هر گونه تصمیم پیرامون ملک مربوطه، باید با تایید و رضایت همه مالکین انجام گیرد .
به سبب نکات و شرایط ذکر شده در مورد املاک مشاع خرید و فروش آنها نیز دارای شرایط خاصی می باشد بطوری که برای فروش ملک مربوطه باید همه مالکین حضور داشته و با رضایت کامل آنها انجام شود. در صورت تقسیم شدن ملک مربوطه و تفکیک سند آن هر یک از مالکین به تنهایی می تواند برای سهم خود تصمیمات لازم را اتخاذ کرده و اقدامات لازم را انجام دهد. اما اگر ملک مربوطه بصورت مشاع باشد تنها با اجازه همه مالکین خرید و فروش آن اماکن پذیر می باشد و به همین سبب شاهد پایین بودن قیمت و همچنین دشوار بودن فروش این گونه املاک در مقایسه با املاک مفروز(یک مالک دارند) هستیم.
همانطور که گفته شد هیچ یک از مالکین در املاک مشاع اجازه تصمیم گیری در مورد ملک مربوطه را نداشته و هر گونه اقدامی تنها با رضایت همه مالکان امکانپذیر خواهد بود. لذا در مواردی اشخاص به منطور داشتن حق دخل و تصرف بر سهم خود در املاک مشاع، نسبت به جداکردن سند مربوطه اقدام کرده و درخواست تفکیک سند را دارند. در این زمان در صورت توافق میان طرفین و مشخص شدن تقسیم بندی مربوطه، می توان اقدام به تفکیک سند مشاع کرد اما در صورت عدم توافق بایستی از طریق مراجع قانونی اقدام به افراز و تقسیم ملک کنند که به منظور این خواسته مالکین بایستی دادخواستی را تنظیم و به دادگاه ارائه دهند تا بررسی های لازم صورت گیرد.
در افراز ملک نام تمامی مالکین در سند مربوطه ذکر شده ولی به لحاظ موقعیتی مشخص نمی باشد که با درخواست افراز تقسیم بندی ملک مربوطه مشخص خواهد شد اما در تفکیک سند مشاع با اینکه چندین نفر در مالکیت ملک سهم دارند، سند مربوطه تنها به نام یکی از مالکین می باشد که در صورت نیاز درخواست تفکیک سند را داده و سند هر یک از مالکین مشخص و مستقل خواهد شد.
در مجموع می توان تفاوت های زیر را برای این دو فعل بر شمرد:
درباره این سایت